In Österreich steht eine Steuerreform bevor, welche voraussichtlich zum 1. Januar 2016 in Kraft treten wird und auch für ausländische Immobilieneigentümer im Erb- oder Schenkungsfall überwiegend enorme Mehrbelastung mit sich bringen wird. 

Bisherige Rechtslage:
Wie bekannt existiert in Österreich (anders als in Deutschland) keine Erbschaftsteuer und keine Schenkungsteuer. Dagegen aber wird die Weitergabe von Immobilien als grunderwerbsteuerpflichtiges Rechtsgeschäft behandelt; in Deutschland dagegen existiert hierfür eine Befreiung von der Grunderwerbsteuerpflicht. Die Steuer in Österreich beträgt aktuell 2% für den Grunderwerb sowie 1,1% Grundbucheintragungsgebühr. Berechnet wird sie ausgehend vom dreifachen Einheitswert des Grundstücks. Dieser liegt insgesamt zumeist bei rund 1/10 des tatsächlichen Verkehrswertes.

Zukünftig:
Aktuellen Informationen nach ist eine Grunderwerbsteuer von bis zu 3,5% sowie weitere 1,1% Grundbucheintragungsgebühr möglich. Die Grunderwerbsteuer soll sich demnach ausgehend von einem Stufenmodell (unter 250.000: 0,5%, 250.000 - 400.000: 2%, über 400.000: 3,5%) berechnen. 
Gravierend aber wirkt sich die dahingehende Änderung aus, als zukünftig nicht mehr der dreifache Einheitswert, sondern der tatsächliche Verkehrswert zur Berechnung herangezogen wird! 

Daneben wirkt sich der internationale Kontext der Steuerpflichten sehr nachteilig für deutsche Eigentümer aus, denn:

  • Eine in Österreich gelegene Immobilie unterliegt der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn entweder der Schenkende oder der Beschenkte in Deutschland steuerpflichtig ist. Diese Steuer kann in Österreich nicht angerechnet werden, denn dort existiert keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
  • Die in Österreich entstehende Grunderwerbsteuer fällt an, wenn die Immobilie in Österreich liegt. Ohne Einfluss hierauf ist die Steuerpflicht des Eigentümers oder Schenkungsempfängers. Nachdem in Deutschland eine Grunderwerbsteuer im Erbschafts- oder Schenkungsfall aufgrund gegebener Befreiung hiervon nicht anfällt, kann auch diese österreichische Steuer in Deutschland nicht angerechnet werden.


Für einen deutschen Staatsbürger, der sein Ferienhaus in Österreich vererbt, unterliegt dieser Vorgang ab dem 1.1.2016 sowohl der deutschen Erbschaft- und Schenkungssteuer, als auch der österreichischen (deutlich höheren) Grunderwerbsteuer.

Fazit und Empfehlung: 

Sofern sich in Österreich belegenes Immobilienvermögen (gleich ob Wohnung, Ferienhütte, Grundstück o.ä.) in Ihrem Eigentum befinden sollte, empfehlen wir Ihnen, über eine lebzeitige Übertragung dieser Immobilien nachzudenken und etwaig bereits geplante/angedachte Übertragungen rasch vorzuziehen, um eine derartige steuerliche Doppelbelastung für sich und Ihre Nachkommen zu vermeiden.

Wir beraten Sie gerne, bitte sprechen Sie uns an!

Autor: Dr. Johannes von Schönfeld, LL.M., Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Internationales Erbrecht in München und Erding


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